日本购房如何保证期房购买者的利益？

日本房地产经过多年的萧条，近来逐渐进入全球投资者的视野。日本期房经过多年发展，目前逐渐成熟。长期发展过程中，日本的期房行业形成一套行之有效的风险分担机制。日本政府通过法律保障期房消费者的权益，减轻消费者的风险负担。

为保护普通的期房消费者权益，日本《宅地建筑物交易法》规定原则上禁止房地产交易业者出售期房。该法律于1952年颁布实施，后经多次修订，是目前日本只此一部规范期房交易的法律。

看日本如何保护期房购买者利益？

为促进房地产业健康发展，该法规定，在完成“期房定金保全措施”的前提下，获得政府部门建筑许可的期房允许交易。“期房定金保全措施”旨在降低期房消费者的资金风险。其具体内容为，在买主和房地产商签订期房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。

该法同时规定，期房买主所支付的定金低于房款的5%且不足1000万日元时，则不需定金的担保手续即可交易。在任何情况下，定金不能超过房款的20%。例如，房产价格为2.5亿日元、定金为总价的4%时，定金金额达到1000万日元，必须经过“定金保全措施”后才能交易。

《宅地建筑物交易法》旨在保护并不精通房产交易的普通消费者的权益，房地产公司之间的期房交易则不受该项规定限制。《宅地建筑物交易法》关于期房的规定，有效分散了各方承担的金融风险，促进了日本房地产健康稳定发展。

同时，期房也给房地产业带来诸多问题。除住宅面积缩水等问题外，还频频出现外观、装修、噪音、阳光、周边环境等方面的诸多纠纷。为此，日本国土交通省规定，房地产商在出售期房时，有义务向消费者说明房屋交付使用时的详细情况。日本国土交通省还同时着手制定说明事项的详细指标。

当然，日本期房市场也存在一些问题，如“订单式住宅”就存在较大漏洞。日本小型独栋住宅比例较大，强调个性的“订单式住宅”模式受到青睐。在订单式住宅模式中，消费者按自己的设计要求委托开发商在一定期限内完工。这种住宅建筑模式虽不算真正意义上的期房，但与期房有许多类似特征。

按照日本《宅地建筑物交易法》，负责期房建设的公司破产后，消费者在追回定金方面有保证。但是该法没有涵盖“订单式住宅”。如果“订单式住宅”的建筑商倒闭，消费者的预付款追回很难得到保障。如2009年，位于静冈县滨松市的“富士HOUSE”公司突然宣布破产。有1438套房屋是收到顾客预付款或者全部房款后根本就没有开工建设，有420套房屋处于“烂尾房”状态，涉及金额约55亿日元。制度的巨大漏洞，让数百位受害者正在为追回自己的预付款而打官司。